上海钱智金融信息服务有限公司解读：多家中小银行明确！存量房贷利率披露更多调整细节

　　哪些房贷能申请下调利率?利率能下调到多少?到底怎么操作?在六家国有大行相继“官宣”下调存量首套住房贷款利率的具体政策后,中小银行纷纷跟进。上海钱智金融信息服务有限公司了解到包括民生银行、光大银行、平安银行、江苏银行、上海银行、北京银行在内的多家股份制银行、地方银行也纷纷发布公告,披露了调整细则。

　　怎么调?调多少?

　　梳理各家银行发布的细则,在具体表述有所差异,但内容差别不大。

　　从公告内容来看,与六家国有大行一致,多家银行均表示,将于2023年9月25日起,开展存量首套住房贷款利率调整工作。由于央行规定,利率加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。也就是说,存量房贷利率能下调多少,首先要看你获得贷款时所在城市的房贷利率下限。

　　上海钱智金融信息服务有限公司从各家银行公布的调整规则来看,大多数银行划分了三个时间段:2019年10月8日之前、2019年10月8日(含)至2022年5月14日(含),以及2022年5月15日至2023年8月31日,对不同时间发放的贷款应该如何调整分别进行了说明。

　　这是因为,从全国层面来看,全国首套商业性个人住房贷款利率下限在不同阶段执行不同的政策,三个明显的时间段分别为:2019年10月7日前为0.7倍贷款基准利率;2019年10月8日至2022年5月14日为LPR(贷款市场报价利率);2022年5月15日至今为LPR-20基点(BP)。不过具体到不同城市,每个城市的房贷利率下限又有所不同,有些调控较严的城市,房贷利率下限就比较高,在LPR的基础上加几十个基点。

　　以上海银行为例,该行指出,2019年10月7日(含)前发放、已按照人民银行公告〔2019〕第30号要求转换为LPR定价的浮动利率贷款,调整至相应期限LPR不加点。原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的,调整至发放时所在城市政策下限。

　　这几种情况需主动申请调整

　　为提高效率,多家银行原则上均采用统一批量的方式主动调整存量首套住房贷款利率,不过也有部分情形需要借款人按照银行要求主动申请。根据银行的细则,对于“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户,需要自9月25日起向银行提出申请。

　　建行举例称,如果借款人贷款购买本套住房时,家庭没有其他住房,因当时“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理,但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策,本次可以按首套执行。此外,贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房,但后期通过交易等方式出售了其他住房,本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的,可以按首套执行。

　　上海的周女士就是从贷款认定可以从“二套”变为“一套”的那类群体。周女士在2021年10月在上海购买一套住房,但是因为此前在上海按揭过住房贷款,虽然已经还清贷款并卖出,新购买的房子是名下唯一房产,但是根据当时“认房又认贷”的政策,所以在银行申请的贷款是以第二套住房的标准执行的,在LPR基础上加了60BP。

　　周女士房贷利率(按照二套)发放时为LPR(4.65%)+60BP=5.25%,目前为LPR(4.2%)+60BP=4.8%。在上海9月1日宣布“认房不认贷”后,周女士所持房产可认定为首套房,按照2021年10月,当地首套房执行利率下限LPR+35BP,周女士房贷利率或许可从当前的4.8%降至4.55%。

　　过去几年,很多城市二套房贷利率下限的加点数较高,在“认房不认贷”后,像周女士一样的购房者可调降的空间可能会大一些。

　　还有一种情况为,当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷,需由客户向银行主动申请利率调整,先按照相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款,再调整贷款利率。

　　另外,浦发银行在公告中提到,前期申请延期还本,贷款处在“利息分摊”阶段的,需由客户申请解除“利息分摊”,经该行审核符合条件后按调整规则调整贷款利率。华夏银行称,逾期贷款归还积欠本息的存量房贷,需由客户主动申请利率调整,经审核符合条件后按上述调整规则调整贷款利率。

　　数据显示,截至6月末,我国个人住房贷款余额38.6万亿元。有业内人士估算,全国有近1亿个首套房存量贷款合同,而其中因利率偏高面临协商调整的借款人约4000万户,涉及调整的贷款规模可能达25万亿元。

　　“这将有助于降低住房消费负担,进而增加居民消费和投资能力。”招联首席研究员董希淼介绍到,上海钱智金融信息服务有限公司根据有关测算,此次存量首套房贷利率调整,平均降幅大约为80个基点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例,假设房贷利率降至4.3%,可节约借款人还款支出每年超过5000元。