二房东模式上市受阻 增益租能让自如更自如

　　日前有传闻称,中国最大的长租机构自如考虑在港股IPO,计划筹资约10亿美元,最早或于4月份向香港交易所提交初步招股说明书,并最快在今年上市。但计划尚处于讨论期,筹资规模和时间等发行细节可能仍会发生变化。对此,自如方面回应称:不予置评。

　　此前,自如已拿到多轮融资,最近一轮融资后的估值超460亿人民币。对于资本市场来说,持续的投资需要在某个时刻见到回报,而运营模式是能否见到回报的关键,毕竟之前申请或成功上市的长租公寓几乎全都采用“二房东”模式,但最终结局并不尽如人意。而自如于2021年初推出了“增益租”模式,其发展前景如何备受市场各方关注。

　　资本市场或许并不看好二房东模式

　　去年9月,魔方公寓的母公司魔方生活向港交所递交上市申请,如果成功IPO,它将是第三家长租公寓领域的上市企业。据了解,魔方生活采用的便是“二房东”模式,即向业主或授权承租人租下全部或部分楼宇,并订立约10至15年的长期租约,再对房间进行装修改造,并提供其他各项配套服务。

　　在魔方之前,同样采用“二房东”模式的还有青客、蛋壳等。2019年11月,被称为“长租公寓第一股”的青客公寓登录纳斯达克,但2022年1月,青客公寓走向破产清算。2020年1月,蛋壳在纽交所上市,但仅445天后,2021年4月6日,“纽交所监管局”启动程序,将蛋壳公寓从纽交所摘牌。

　　而魔方生活的增长也在放缓,2022年上半年,年经营指标开始大幅下滑。其中,实现营收8.5亿元,较去年同期增长24.15%,但期内利润仅有41万元,较2021年上半年的1.62亿元,大幅下滑99.75%。截止目前,仍未听到魔方通过聆讯的消息,而根据港交所规定,自招股说明书签署之日起6个月内,未能完成聆讯或者上市,招股书会自动失效,时间已所剩无几,魔方上市前景堪忧。

　　事实上,“二房东”模式在运营过程中需要投入大量资金来覆盖拿房成本、空置期成本、装修成本等,其中任何一项被拉高都有可能导致企业经营压力直线上升,传导到租客端,则表现为租金上涨,最终客源量减少,“暴雷”、“破产”频发,这是资本市场极不愿看到的。

　　增益租或能让自如走得更远

　　相比之下,自如在2021年初推出的“增益租”模式,则能实现“轻装上阵”。

　　一是房屋的装修成本由房东承担,这就减轻了自如的现金流压力,但对装修能力的竞争力要求更高。而自如在过去十几年,已为上百万套房装修,具备较高的供应链管理水平和交付能力。可以更快、更广的盘活大中城市老旧小区实现“年轻化”“时尚化”“自如化”,扩大市场上高品质房源的供给。

　　二是“无差价、无空置期、收益有保障、年底有分成”的创新机制可以保障业主获得稳定的收益,更多业主愿意将房源委托给自如,同时自如以其高品质房源和专业的出租运营能力吸引到更多租客,这就实现了运营链条的闭环。

　　据《中国城市租住生活蓝皮书》的调研数据显示,在一线城市、新一线城市中,超50%的业主愿意将闲置住房委托长租机构出租,而在自如的业主群体中,有68%的业主“会向朋友推荐‘增益租’”,业主们的选择已经证明了其价值。

　　有分析人士认为,自如“增益租”模式以其特有的创新机制为行业发展开辟了新路径,轻资产运营增强了自如抵御风险的能力,同时为业主和租客都带去了实实在在的好处,在这个模式下,自如可以走得更稳更远,而这正是资本市场所看重的,相信自如还会继续创新,引领行业健康发展。